Grundstück kaufen
Die optimale Fläche für Ihr Wunschhaus
Was beachten beim Grundstück kaufen?
Sie haben ein Baugebiet oder ein Grundstück gefunden, dessen Lage Ihnen gefällt? Gratulation! In einem weiteren Schritt geht es jetzt darum, festzustellen, ob das Stück Land auch zu Ihren Bauplänen passt, worauf Sie achten sollten, wenn Sie ein Grundstück kaufen, wie wichtig die Untersuchung des Bodens ist, wie sich die Bebauung planen lässt und welche Nebenkosten auf Sie zukommen. Alles Wichtige zur Suche nach dem passenden Neubaugebiet haben wir Ihnen bereits zusammengetragen. Lesen Sie im Folgenden alles Wichtige rund um das perfekte Grundstück für Ihre Immobilie!
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Vor dem Grundstückskauf: Bebauungsplan einsehen
Bevor Sie das Grundstück kaufen, sollten Sie sich zunächst die Frage stellen: „Passt mein Haus überhaupt auf das Grundstück?“ Dabei geht es nicht nur wortwörtlich um die Abmessungen, sondern einerseits um die rechtlichen, andererseits um die materiellen Voraussetzungen für den Hausbau.
Nicht überall darf die von Interessenten vielleicht angestrebte Toskana-Villa, der moderne Bungalow oder der schlichte Bauhaus-Kubus errichtet werden. Unverzichtbar ist deshalb ein Blick in den für das Grundstück gültigen Bebauungsplan (siehe Kasten am Ende des Artikels: „Was steht eigentlich im Bebauungsplan?“) Über Bebauungspläne steuern die Kommunen ihre städtebauliche Entwicklung und die Gestaltung ihrer Bau- und Wohngebiete. Sie sind geltendes Recht und können normalerweise nicht einfach umgangen werden.
Grundstückssuche: Profitipps
Werfen Sie im Bebauungsplan am besten auch einen Blick auf die Grundstücke in der Nachbarschaft Ihres Wunschgrundstücks. Hier finden sich oftmals auch „Baufenster“, also überbaubare Bereiche, die aber derzeit gar nicht als solche genutzt werden. Allein die Existenz dieser Areale kann bedeuten, dass das kleine Häuschen des aktuellen Nachbarn einmal vergrößert werden könnte oder neue Häuser entstehen, wo es heute einen schönen Weitblick auf eine Wiese gibt.
Die optimale Grundstücksgröße: Erweiterungen einplanen
Wenn Sie ein Grundstück kaufen, gehört dessen Größe zu den materiellen Entscheidungskriterien. Dabei sollten Sie so planen, dass Sie sich finanziell nicht übernehmen. Ein riesiger Garten mag vielen Menschen sehr gefallen: Bedenken Sie aber auch, dass er eine entsprechende Pflege benötigt, um jederzeit ansehnlich zu sein. Steigende Kosten für Baugrundstücke sind ein weiterer wichtiger Grund, eher ein kompaktes Grundstück zu kaufen. Zu klein darf das Grundstück allerdings auch nicht sein: Das Haus muss in der gewünschten Ausrichtung auf dem Grundstück Platz finden. Gerade bei den geplanten Ergänzungen und Erweiterungen lohnt sich schon in der Bauphase der Immobilie eine langfriste Planung. Folgende Ergänzungen am Gebäude sind besonders beliebt und sollten von Anfang an eingeplant werden – selbst wenn sie erst in Zukunft folgen sollen.
- Terrasse oder Wintergarten
- Gartenwege
- Gartenschuppen, Garage, Carport und weitere Nebengebäude
- Swimmingpool
Der Preis eines Grundstücks bemisst sich natürlich aufgrund der Lage: In der Nähe von begehrten Städten sind die Preise erheblich teurer als in weniger nachgefragten Regionen. Einen ersten Eindruck über die Bewertung von Grundstücken geben Ihnen die sogenannten Bodenrichtwerte, die regelmäßig von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte der Bundesländer ermittelt werden. Sie unterscheiden bereits, ob es sich bei dem Grundstück etwa um Ackerland oder gar ein voll erschlossenes Baugrundstück handelt. Beim Grundstückskauf kommen noch Nebenkosten hinzu:
- Maklercourtage, falls Sie das Grundstück über einen Makler erwerben. Die Nebenkosten sind frei verhandelbar, liegen aber üblicherweise zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises.
- Grunderwerbsteuer, die sich je nach Bundesland unterschiedet. Sie müssen mit 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten rechnen, wenn Sie ein Grundstück kaufen.
- Notargebühren und Gerichtskosten für die Eintragung in das Grundbuch machen weitere 1,5 Prozent der Kaufsumme aus.
Ein Blick in die Zukunft: Vorstellungen realistisch einschätzen
Wer ein Grundstück kauft und darauf ein Eigenheim baut, sollte sich seiner Sache sehr sicher sein, schließlich handelt es sich um eine große Investition. Die exakte Lage entscheidet darüber, wie wohl Sie sich dort fühlen. Bevor Sie sich entscheiden, das Grundstück zu kaufen, sollten Sie sich deshalb einige wichtige Fragen stellen. Auf diese Weise können Sie besser abschätzen, ob Sie sich potenziell auch in mehreren Jahren in der eigenen Immobilie noch zu Hause fühlen werden:
- Gefällt Ihnen die Nachbarschaft und sind Ihnen die Bewohner von nebenan sympathisch?
- Mögen Sie den Ausblick? Denken Sie allerdings auch pragmatisch: Eine Hanglage kann beispielsweise sehr reizvoll sein, bedeutet aber auch einen höheren Aufwand beim Hausbau.
- Ist das Grundstück angenehm besonnt und beschattet? Lässt sich der Grundriss entsprechend gut planen, sodass alle Räume optimal ausgeleuchtet sind? Wo benötigen Sie Sonnenschutz und wo entsteht der Lieblingsplatz zum Entspannen auf der Terrasse? Besuchen Sie den Bauplatz zu unterschiedlichen Tageszeiten und an verschiedenen Wochentagen – nicht nur am Wochenende. So bekommen Sie ein Gespür dafür, was sich da vor Ihrer zukünftigen Haustür abspielt.
Vor dem Kauf des Grundstücks: Bodenbeschaffenheit prüfen
Am besten wäre es, wenn Ihr Grundstück bereits voll erschlossen ist. In Neubaugebieten kommen auf Sie meist anteilige Erschließungskosten für Wasser, Abwasser und Strom zu. Der Bodenbeschaffenheit sollten Sie ebenfalls Ihre volle Aufmerksamkeit widmen, denn der Boden ist nicht nur für Ihren zukünftigen Garten, sondern seine Zusammensetzung auch für den Hausbau wichtig. Ein Bodengutachten gibt Auskunft über seine Qualität, ob er tragfähig, felsig oder gar mit Altlasten (z. B. Giften aus früherer industrieller Nutzung) durchsetzt ist. Das Bodengutachten gibt Ihnen auch wichtige Hinweise zum Grundwasserspiegel. Das ist wichtig, falls Sie mit Keller bauen wollen und dessen Wände gegen drückendes Grundwasser schützen müssen.
Der Bebauungsplan schreibt vor, was innerhalb von Baugebieten gebaut werden darf. Er ist für jeden, der Interesse hat ein bestimmtes Grundstück zu kaufen, beim Stadtplanungsamt oder der Gemeindeverwaltung einsehbar. Normalerweise besteht er aus einem Planteil, einem Baunutzungsteil und Hinweisen zu den Abstandsflächen auf dem Grundstück:
- Planteil: Dieser enthält eine Karte des Grundstücks mit unterschiedlichen Zeichen und Markierungen, die unter anderem angeben, in welche Richtung der First des Hauses gesetzt werden muss, welche Bereiche gar nicht bebaut werden dürfen, wo die Baulinie verläuft, entlang der eine Seite des Hauses stehen muss, wo Grundstücks- und Baugrenzen verlaufen, innerhalb derer das Haus steht.
- Baunutzungsteil: Hieraus geht hervor, welche Vorgaben der Käufer mit dem Haus erfüllen muss, meist um eine einheitliche Bebauung sicherzustellen. Geregelt wird unter anderem:
- Nutzungsart, zum Beispiel „Reines Wohngebiet“ (WR) oder „Mischgebiet“ (MI)
- Anzahl der Vollgeschosse: vermerkt in römischen Ziffern. Zwei Vollgeschosse werden also als „II“ angegeben.
- Grundflächenzahl (GRZ): gibt an, wie viel der Grundstücksfläche bebaut werden darf – eine GRZ von 0,3 bedeutet, dass 30 Prozent des Grundstücks bebaut werden dürfen.
- Geschossflächenzahl (GFZ): begrenzt die Wohnfläche auf diesen Wert. Wenn Ihr Grundstück zum Beispiel 500 Quadratmeter hat und es eine GFZ-Vorgabe von 0,4 gibt, erlaubt dies eine maximale Wohnfläche von 200 Quadratmetern (500 x 0,4).
- Traufhöhe (THmax) und Firsthöhe (FHmax): Die Höhe des Hauses wird mittels dieser Angaben in Metern begrenzt.
- Haustypen und Dachformen: betreffen beispielsweise Vorgaben wie Einzelhäuser (E) oder Doppelhäuser (D) sowie die Art des Daches, zum Beispiel Sattel-, Walm-, Flach- oder Pultdach.
- Abstandsflächen: zwischen Außenwand und Grundstücksgrenze. Sie werden meist über eine Reihe von Formeln festgelegt. Die am weitesten verbreitete ist 0,6 x Wandhöhe. Bei einem Haus mit einer Wandhöhe von neun Metern ergibt dies einen Abstand von (0,6 x 9) 5,4 Metern zur Grundstücksgrenze. Dächer werden je nach Dachneigung teilweise zur Wandhöhe hinzugerechnet.
Übrigens: Wenn Sie eine Baulücke aufgetan haben, für die es keinen Bebauungsplan gibt, bedeutet das nicht unbedingt eine völlige Regellosigkeit. Die jeweilige Landesbauordnung schreibt für solche Fälle für den zukünftigen Grundstückseigentümer meist eine Orientierung an der Nachbarbebauung vor. Sicherheitshalber sollten Sie bei der zuständigen Behörde nachfragen, wenn Sie Interesse haben das Grundstück zu kaufen.
Übrigens: Wenn Sie eine Baulücke aufgetan haben, für die es keinen Bebauungsplan gibt, bedeutet das nicht unbedingt eine völlige Regellosigkeit. Die jeweilige Landesbauordnung schreibt für solche Fälle meist eine Orientierung an der Nachbarbebauung vor. Sicherheitshalber sollten Sie bei der zuständigen Behörde nachfragen.
