Der Bebauungsplan: Die rechtliche Basis des Hausbaus 

Er legt fest, was und in welcher Größe bebaut und wie genutzt werden darf: Für viele Grundstücke in Deutschland gibt es einen Bebauungsplan. Er bildet für BauherrInnen die Grundlage ihrer Planungen. Der Plan wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und ist, gemeinsam mit dem Flächennutzungsplan, ein wichtiges Instrument der lokalen städtebaulichen Entwicklung. Wo kann man den Plan einsehen? Was passiert, wenn es keinen gibt? Und wie genau lässt sich das persönliche Traumhaus vorschriftsgemäß planen? Wir haben die Antworten auf all Ihre wichtigsten Fragen rund um die rechtlich einwandfreie Bebauung Ihres Grundstücks!

Bebauungspläne bilden die rechtliche Grundlage für jedes Bauvorhaben und sind für die Öffentlichkeit frei zugänglich. Wer ein Eigenheim plant, sollte unbedingt schon vor Beginn der Entwurfsphase den Bebauungsplan des eigenen Grundstücks einsehen. Das sorgt für Planungssicherheit und hilft, teure Fehler oder Verzögerungen zu vermeiden.

Die wichtigsten Fakten im Überblick:

• Ansprechpartner sind immer das örtliche Bauamt oder die Stadtverwaltung; in vielen Kommunen stehen die Pläne mittlerweile auch online bereit.
• Der Bebauungsplan sollte frühzeitig geprüft werden, um festzustellen, welche Vorgaben für Grundstücksnutzung, Gebäudegröße, Ausrichtung und Gestaltung gelten.
• Ein Bebauungsplan besteht in der Regel aus zwei Teilen:
• Die Planzeichnung (grafischer Teil) zeigt mit Farben, Linien, Symbolen und Zahlen, wie Grundstücke aufgeteilt und bebaut werden dürfen. Hier erkennt man zum Beispiel Baugrenzen, Baufenster, Flurstücknummern, Verkehrs- und Grünflächen.
• Im Textteil (verbindliche Vorschriften) werden die grafischen Vorgaben erklärt und ergänzt – etwa zu Nutzung (Wohn-, Misch- oder Gewerbegebiet), erlaubter Geschossigkeit oder Gestaltungsvorschriften.

Städte und Gemeinden nutzen Bebauungspläne als zentrales Steuerungsinstrument, mit dem die Entwicklung einzelner Gebiete gezielt gelenkt wird. Im Regelfall bildet der Bebauungsplan die zweite Stufe der Bauleitplanung – aufbauend auf dem Flächennutzungsplan, der die grobe Nutzung im gesamten Gemeindegebiet vorgibt.

Achten Sie auf Folgendes:

• Alle Vorgaben im Bebauungsplan sind rechtlich verbindlich.
• Verstöße gegen die dort festgelegten Regeln ziehen Bußgelder, Baustopp oder im schlimmsten Fall sogar einen Rückbau nach sich.
• Verstöße verjähren nicht und können auch Jahre später noch Konsequenzen haben.

Tipp: Informieren Sie sich bei Unsicherheiten frühzeitig beim Bauamt oder holen Sie professionellen Rat ein. Nur so stellen Sie sicher, dass Ihr Haus wirklich alle Vorgaben erfüllt und das Bauvorhaben ohne unnötige Risiken genehmigt werden kann.

In manchen Fällen existiert für ein Grundstück kein Bebauungsplan. Auch dann ist der Hausbau möglich – allerdings unterliegt er besonderen gesetzlichen Vorgaben und sollte sorgfältig vorbereitet werden:

Prüfen Sie zunächst, ob Ihr Grundstück im Innen- oder Außenbereich liegt.

• Innenbereich: Nach §34 BauGB ist Bauen grundsätzlich erlaubt, wenn sich Ihr Vorhaben nach Art und Maß der vorhandenen Nachbarbebauung richtet und sich gut in die Umgebung einfügt.

• Außenbereich: Im Außenbereich regelt §35 BauGB die Zulässigkeit, die meist deutlich strengeren Anforderungen unterliegt. Hier dürfen im Regelfall nur sogenannte privilegierte Vorhaben (z. B. für Land- oder Forstwirtschaft) umgesetzt werden.

Halten Sie immer engen Kontakt zu Ihrer örtlichen Baubehörde:

• Lassen Sie prüfen, welche Regeln auf Ihr Grundstück zutreffen und ob zusätzliche Satzungen Anwendung finden.

• Klären Sie schriftlich, was für Ihr spezielles Bauvorhaben erlaubt ist und woran Sie sich orientieren müssen.

Holen Sie eine Bauvoranfrage ein, um Ihr geplantes Vorhaben verbindlich abklären zu lassen. So erhalten Sie frühzeitig Rechtssicherheit und können Ihr Bauprojekt gezielt planen.

Tipp: Auch ohne Bebauungsplan gibt es meist klare Anforderungen an die Erschließung und den Schutz des Ortsbilds. Kommunizieren Sie offen mit der Behörde und setzen Sie auf fachliche Unterstützung – so wird Ihr Hausprojekt sicher und rechtlich einwandfrei ermöglicht.

In diesem Zusammenhang: Viebrockhaus unterstützt angehende BauherrInnen umfassend und in jeder Bauphase – auch beim Kauf eines Grundstücks und beim Erschließen des Grundstücks!