Der Weg zum eigenen Haus: Was Sie beim Hauskauf wirklich beachten müssen
Das Eigenheim ist für viele Menschen ein Lebenstraum – doch der Weg dorthin will gut geplant sein. Als eines der führenden Massivhaus-Unternehmen Deutschlands mit über 35.000 gebauten Häusern wissen wir: Beim Hauskauf kommt es auf eine sorgfältige Vorbereitung und fundierte Entscheidungen an. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was beim Hauskauf wirklich zählt.
Die aktuelle Marktsituation im Blick
Während die Baufinanzierung durch die aktuellen Zinsentwicklungen nach wie vor attraktiv ist, bleiben die Kaufpreise auf hohem Niveau. Gerade deshalb ist es wichtig, alle Aspekte des Hauskaufs sorgfältig zu prüfen und gut vorbereitet in die Planung zu gehen.
Was kostet ein Hauskauf? Kosten & Förderungen im Überblick
Bevor Sie sich auf die Suche nach dem perfekten Haus machen, sollten Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten genau kennen. Eine solide Finanzplanung ist der Grundstein für einen erfolgreichen Hauskauf. Neben dem eigentlichen Kaufpreis kommen weitere Kosten auf Sie zu, die Sie von Anfang an einkalkulieren müssen.
Budgetplanung und Eigenkapital
Die sorgfältige Finanzplanung ist der Grundstein für einen erfolgreichen Immobilienkauf. Als Faustformel gilt: Sie sollten mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen. Dieser Betrag deckt die Kaufnebenkosten ab und ermöglicht einen Teil der Kaufpreisfinanzierung.
Vorteile eines hohen Eigenkapitaleinsatzes:
- Niedrigere monatliche Kreditraten
- Bessere Zinskonditionen bei der Bank
- Geringere Gesamtverschuldung
Kaufnebenkosten im Detail
Die Kaufnebenkosten summieren sich typischerweise auf 9-12 Prozent des Kaufpreises. Im Folgenden erhalten Sie einen detaillierten Überblick über die wichtigsten Kostenpositionen:
Grunderwerbsteuer
- Variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises
- Stellt den größten Einzelposten der Nebenkosten dar
- Muss von KäuferIn getragen werden
Notar- und Grundbuchkosten
- Betragen etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises
- Umfassen die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch
- Sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar
Maklerprovision
- Maximal 3,57 Prozent des Kaufpreises pro Partei (inkl. MwSt.)
- Wird seit 2020 zwischen KäuferIn und VerkäuferIn geteilt
- Fällt nur an, wenn ein Makler am Verkauf beteiligt ist
Ein konkretes Rechenbeispiel bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro:
- Grunderwerbsteuer (6,5 Prozent): 19.500 Euro
- Notarhonorar und Grundbuchkosten (1,5 Prozent): 4.500 Euro
- Maklerprovision pro Partei (3,57 Prozent): 10.710 Euro
- Gesamte Nebenkosten: 34.710 Euro (etwa 11,57 Prozent des Kaufpreises)
Wichtig: Planen Sie diese Kosten von Anfang an in Ihre Finanzierung ein. Die Kaufnebenkosten sollten idealerweise aus dem Eigenkapital bezahlt werden.
Aktuelle Fördermöglichkeiten für den Hauskauf
Die KfW bietet verschiedene Förderprogramme für Hauskäufer und Bauherren an.
Klassische Eigenheimförderung
Das Wohneigentumsprogramm (KfW 124) ermöglicht einen Förderkredit von bis zu 100.000 Euro für den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie. Besonders vorteilhaft: Es werden keine speziellen energetischen Anforderungen gestellt, und die Laufzeit kann flexibel bis zu 35 Jahre betragen.
Bestandsimmobilien und Sanierung
Speziell für den Erwerb älterer Immobilien wurde das Programm "Jung kauft Alt" (KfW 308) entwickelt. Es richtet sich an Familien, die eine sanierungsbedürftige Bestandsimmobilie der Energieeffizienzklasse F, G oder H kaufen möchten. Der Förderkredit beträgt bis zu 150.000 Euro, allerdings muss die Immobilie nach dem Kauf auf den Effizienzstandard 70 EE gebracht werden.
Die angegebenen Förderprogramme sind auf dem Stand von März 2025 und können sich gegebenenfalls ändern. Ein Blick auf die entsprechende Seite der KFW-Bank bietet Ihnen den aktuellsten Überblick.
Baufinanzierungsrechner
Ein Baufinanzierungsrechner hilft Ihnen, Ihre monatliche finanzielle Belastung realistisch einzuschätzen. Mit wenigen Eingaben wie Kaufpreis, Eigenkapital, Zinssatz und Tilgung erhalten Sie einen ersten Überblick über die zu erwartenden monatlichen Raten. Auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und mögliche Maklerprovisionen werden dabei berücksichtigt. So können Sie verschiedene Finanzierungsszenarien durchspielen und herausfinden, welche monatliche Rate für Sie tragbar ist.
✓ Tipp: Vereinbaren Sie anschließend ein persönliches Beratungsgespräch mit unseren Finanzierungsexperten, um Ihre individuellen Möglichkeiten detailliert zu besprechen.
Beratungstermin
Haben Sie bereits erste Ideen zu Ihrem Bauprojekt? Bringen Sie diese gern zum Beratungstermin mit. Wir freuen uns auf die gemeinsame Planung Ihres Viebrockhauses!
Immobilienkauf-Kriterien: Lage, Größe & Co. richtig bewerten
Nachdem Sie Ihre Finanzierung geplant und mögliche Fördermittel identifiziert haben, geht es an die konkrete Immobiliensuche. Dabei ist der Kaufpreis nur einer von vielen Faktoren, die Sie berücksichtigen sollten. Anhand der folgenden Entscheidungskriterien können Sie potenzielle Immobilien systematisch bewerten und vergleichen.
✓ Tipp: Besuchen Sie die Immobilie zu verschiedenen Tageszeiten und sprechen Sie mit Nachbarn, um einen umfassenden Eindruck von der Wohnqualität zu erhalten. Denken Sie bei allen Faktoren auch an das Wertsteigerungspotenzial.
CHECKLISTE: Standortbewertung für den Hauskauf
Nutzen Sie diese Checkliste, um potenzielle Standorte systematisch zu bewerten. Vergeben Sie für jeden Punkt 1-5 Punkte (1 = sehr schlecht, 5 = sehr gut).
Infrastruktur & Versorgung
- Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf
- Ärzte und medizinische Versorgung
- Schulen und Kindertagesstätten
- Öffentliche Verkehrsmittel
- Verkehrs- und Parkplatzsituation
Lage & Umgebung
- Allgemeiner Zustand der Nachbarschaft (Grundstückspflege, Bausubstanz und -qualität)
- Grünflächen und Naherholung
- Lärmbelastung (Verkehr, Industrie, Flugzeuge)
- Sonnenlage des Grundstücks
- Hochwasser- oder andere Naturgefahren
Wirtschaft & Entwicklung
- Arbeitsmarkt in der Region
- Bevölkerungsentwicklung
- Wertsteigerungspotenzial
- Bauliche Entwicklung im Umfeld
- Geplante Infrastrukturprojekte
Freizeit & Lebensqualität
- Sport- und Freizeitmöglichkeiten
- Kulturelle Angebote
- Gastronomie
- Vereinsleben
- Nachbarschaftsstruktur
Haustypen im Vergleich
Die Wahl des richtigen Haustyps hängt von Ihren individuellen Bedürfnissen, dem Budget und der gewünschten Wohnqualität ab.
✓ Tipp: Bedenken Sie bei der Wahl des Haustyps nicht nur die aktuellen Bedürfnisse, sondern auch zukünftige Lebensveränderungen.
Neue oder gebrauchte Immobilie kaufen?
Die Entscheidung zwischen Neubau und Bestandsimmobilie hängt von Ihren persönlichen Zielen, dem Budget und der Lebenssituation ab. Beide Varianten bieten spezifische Vor- und Nachteile.
Der Neubau: Modern und effizient
Neue Immobilien überzeugen durch aktuelle, nachhaltige Technik und niedrige Energiekosten. Sie bieten eine 10-Jahres-Garantie, Versicherungen sowie Sicherheiten und ermöglichen größtmögliche individuelle Planung und Mitsprache bei der Ausstattung. Allerdings liegt der Kaufpreis deutlich höher als bei vergleichbaren Bestandsimmobilien.
Die Bestandsimmobilie: Günstiger und sofort verfügbar
Gebrauchte Immobilien punkten mit einem niedrigeren Kaufpreis, geringeren Kaufnebenkosten und sind meist schneller verfügbar. Allerdings müssen Sie höhere Betriebs- und möglicherweise Renovierungskosten einkalkulieren.
- Entscheidungskriterien für Ihre Wahl zum Hauskauf. Was ist zu tun?
- Ihr verfügbares Budget und Eigenkapital prüfen
- Finanzierung und evtl. Förderungen vorbereiten
- Die gewünschte Lage und Verfügbarkeit sondieren
- Ihre Bereitschaft zur Modernisierung abwägen
- Ggf. Gutachter zur Bewertung hinzuziehen
- Den Zeitrahmen bis zum Einzug abstecken
- Die langfristigen Betriebskosten kalkulieren
✓ Tipp: Prüfen Sie den regionalen Immobilienmarkt sorgfältig. Das verfügbare Angebot und die lokalen Preise beeinflussen Ihre Entscheidungsmöglichkeiten oft maßgeblich.
Hauskauf in 7 Schritten
Nachdem Sie sich für eine neue oder gebrauchte Immobilie entschieden haben, beginnt der eigentliche Kaufprozess. Dieser erfordert eine sorgfältige Planung und die Koordination verschiedener Beteiligter. Mit unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung behalten Sie den Überblick und vermeiden typische Fallstricke beim Hauskauf.
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CHECKLISTE: Wichtige Unterlagen für den Hauskauf
Nutzen Sie diese Checkliste, um potenzielle Standorte systematisch zu bewerten. Vergeben Sie für jeden Punkt 1-5 Punkte (1 = sehr schlecht, 5 = sehr gut).
Persönliche Unterlagen
- Personalausweis oder Reisepass
- Aktuelle Einkommensnachweise (letzte 3 Monate)
- Einkommensteuerbescheide
- SCHUFA-Auskunft
- Eigenkapitalnachweis
- Steuer-Identifikationsnummer
- Bankverbindung
- Nachweise über weitere Einkünfte (falls vorhanden)
Finanzierungsunterlagen
- Finanzierungsbestätigung der Bank
- Darlehensbestätigung
- Kreditverträge (falls vorhanden)
- Grundschuldbestellungsformular
- Nachweis über bestehende Kredite
Objektbezogene Unterlagen
- Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 6 Monate)
- Flurkarte/Lageplan
- Grundrisse und Bauzeichnungen
- Wohnflächenberechnung
- Kubaturberechnung (umbauter Raum)
- Baubeschreibung
- Energieausweis
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Auszug aus dem Altlastenkataster
- Bei WEG Protokolle der letzten ETV
Technische Dokumentation
- Bauunterlagen (Bauantrag, Querschnitte)
- Statische Berechnungen
- Schall- und Wärmeschutznachweis
- Schornsteinfegerprotokolle
- Wartungsberichte und -verträge
- Bedienungsanleitungen für technische Anlagen
- Untersuchungsunterlagen für Heizung/Schornstein
Versicherungen und Verträge
- Versicherungspolicen (Wasser-, Feuer-, Sturmschutz)
- Grundsteuerbescheid
- Handwerkerrechnungen und Garantiescheine
- Wartungsverträge
- Dienstleistungsverträge (falls zu übernehmen)
Übergabedokumente
- Notarieller Kaufvertrag
- Übergabeprotokoll
- Schlüsselübergabeprotokoll
- Zählerstandsprotokolle
- Inventarliste (falls vereinbart)
✓ Tipp: Erstellen Sie für jedes Dokument eine Kopie und bewahren Sie alle Unterlagen mindestens 10 Jahre auf.
Qualität sichern – so erkennen sie Mängel einer Immobilie
Die Qualität einer Immobilie entscheidet nicht nur über Ihren Wohnkomfort, sondern auch über zukünftige Kosten und den langfristigen Werterhalt. Gerade beim Kauf eines Bestandshauses ist eine sorgfältige Prüfung der Bausubstanz und der energetischen Standards unerlässlich.
Die häufigsten Baumängel lassen sich durch eine systematische Prüfung der wichtigsten Bereiche erkennen. Besonders kritisch sind dabei Feuchtigkeitsschäden, Risse und strukturelle Probleme.
Energetische Standards
Die energetischen Anforderungen an Immobilien wurden 2025 deutlich verschärft. Beim Kauf sollten Sie die aktuellen Standards und Vorgaben genau kennen, da diese erheblichen Einfluss auf zukünftige Kosten haben können.
Effizienzhaus-Standards: Neubauten müssen seit 2025 den Effizienzhaus-40-Standard (EH40) erfüllen. Das bedeutet, sie dürfen nur maximal 40 Prozent des Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes verbrauchen. Bei Bestandsimmobilien gilt nach einer wesentlichen Modernisierung der Effizienzhaus-70-Standard.
Heizungsanforderungen: Seit 2024 müssen neue Heizungsanlagen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Dies gilt sowohl für Neubauten als auch für den Austausch bestehender Heizungen, je nach kommunaler Wärmeplanung. Reine Öl- und Gasheizungen sind künftig nicht mehr erlaubt.
Energieeffizienzklassen
Die Einstufung erfolgt von A+ bis H, wobei A+ die beste Klasse ist:
- A+ (0-30 kWh/m²): Effizienzhaus 40
- A (30-50 kWh/m²): Effizienzhaus 55
- B (50-75 kWh/m²): Effizienzhaus 70
- C und schlechter: ältere oder teilsanierte Gebäude
✓ Tipp: Lassen Sie sich den Energieausweis des Gebäudes zeigen. Er gibt Aufschluss über den tatsächlichen Energiebedarf und mögliche Sanierungskosten. Für die genaue Beurteilung des Effizienzhaus-Standards einer Bestandsimmobilie ist es empfehlenswert, eine Energieberatende Person hinzuzuziehen, die den aktuellen Energiebedarf der Immobilie ermittelt und entsprechende Sanierungsmaßnahmen empfiehlt, falls kein Energieausweis vorliegt.
Weitere Ratgeber rund um den Hausbau
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